Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Muvafakatsiz Kullanımı

Apartman ve sitelerde merdiven boşlukları, çatı katları, bahçe, otopark ve sığınak gibi alanlar, kat maliklerinin tamamına ait ortak yerlerdir. Uygulamada bu alanların bir kısmının, diğer kat maliklerinin rızası alınmadan tek bir malik veya kiracı tarafından depo, ek oda ya da özel park yeri olarak kullanılması sık karşılaşılan bir uyuşmazlık konusudur. Ortak alanların muvafakatsiz kullanımı, yalnızca komşuluk hukuku bakımından değil, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde de açık hukuki sonuçlar doğurur. Bu yazıda ortak yerlerin hukuki niteliğini, izinsiz kullanımın doğurduğu sonuçları ve konuya ilişkin yerleşik Yargıtay içtihadını ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Ortak Yerler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 4. maddesi, ana gayrimenkulün bağımsız bölümler dışında kalan; taşıyıcı duvarlar, merdivenler, asansörler, sığınaklar, çatılar, bahçe ve genel giriş kapıları gibi bölümlerini ortak yer olarak tanımlar. KMK'nın 16. maddesi uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerine kullanım amaçlarına göre eşit derecede yararlanma hakkına sahiptir; bu hak, arsa payı oranından bağımsız olarak herkese eşit şekilde tanınmıştır. Bir kat malikinin ortak bir alanı kendi tekelinde kullanması, diğer maliklerin bu eşit yararlanma hakkını fiilen ortadan kaldırır.

Ortak Alanda Değişiklik İçin Aranan Beşte Dört Çoğunluk Şartı

KMK'nın 19. maddesi, kat maliklerinden hiçbirinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapamayacağını, ortak yerlerin duvar, kapı ve pencerelerinin kapsamını değiştiremeyeceğini düzenler. Bu şart, yalnızca fiziki değişiklikler için değil, ortak bir alanın münhasıran bir kişinin kullanımına özgülenmesi (örneğin bir sığınağın depo olarak kiraya verilmesi veya bir bahçe köşesinin çite ile çevrilerek özel kullanıma alınması) bakımından da aranan asgari usuli güvencedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun Görüşü

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2011/18-563 Esas ve 2011/733 Karar sayılı kararı, bu konudaki yerleşik içtihadın temelini oluşturur. Karara göre, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamaz; sığınak ve otopark gibi kamu düzenini ilgilendiren ortak alanlara ilişkin olarak noterce düzenlenmiş bir muvafakatname bulunsa dahi, bu muvafakatname kamu düzenine aykırı hükümler içeriyorsa geçersiz sayılır. Karar, ortak alanların bir kısım kat maliklerince tahsis edilmesinin, diğer kat maliklerinin rızasıyla dahi her zaman geçerli olamayacağını göstermesi bakımından önem taşımaktadır.

Muvafakatsiz Kullanımın Sonuçları: El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

Ortak bir alanın izinsiz kullanımına maruz kalan kat malikleri, Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesine dayanarak el atmanın önlenmesi (men-i müdahale) davası açabilir. Bu dava ile birlikte, izinsiz kullanım süresince elde edilen haksız yararlanmanın karşılığı olan ecrimisil de talep edilebilir. Ecrimisil, kullanılan ortak alanın niteliğine göre emsal kira bedeli esas alınarak hesaplanır ve talep, kural olarak kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planı ile birlikte, davalıya durumun bildirildiği (intifadan men edildiği) tarihten itibaren istenebilir.

İntifadan Men Şartı ve Ecrimisil Talebinin Zamanlaması

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 26.10.2017 tarihli, 2017/3352 Esas ve 2017/8446 Karar sayılı kararında, ortak yerlere ilişkin ecrimisil taleplerinde kural olarak davalının kötü niyetli olduğu ya da açıkça bilinen bir durumun bulunduğu hâller dışında, ecrimisilin ancak intifadan men koşulunun gerçekleştiği tarihten itibaren istenebileceği vurgulanmıştır. Bu ilke, ortak alanı kullanan kat malikinin, kendisine herhangi bir ihtar veya kurul kararı bildirilmeden önceki dönem için ecrimisil ile sorumlu tutulamayacağı anlamına gelir; bu nedenle davacı kat maliklerinin, izinsiz kullanımı öğrenir öğrenmez yazılı bir bildirim veya kat malikleri kurulu kararıyla durumu resmi hale getirmesi, hem el atmanın önlenmesi hem de ecrimisil talebinin kapsamı bakımından belirleyici önem taşır.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Sınırları

Uygulamada bazı kat malikleri kurulu kararlarının, belirli bir ortak alanın tek bir malike veya kiracıya tahsis edilmesini onayladığı görülmektedir. Ancak böyle bir karar dahi, kanunda aranan beşte dört çoğunluk şartını sağlamıyorsa ya da sığınak, deprem güvenliği veya yangın çıkışı gibi kamu düzenini ilgilendiren bir alanı konu alıyorsa, itiraz eden kat malikleri bakımından bağlayıcı olmaz ve iptal davasına konu edilebilir. Bu nedenle bir ortak alanın tahsisine yönelik kurul kararlarının, hem nisap hem de konu bakımından kanuna uygunluğunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Dava Süreci ve Zamanaşımı

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir; dava, izinsiz kullanım devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Buna karşılık, geçmişe yönelik ecrimisil alacağı Türk Borçlar Kanunu'nun genel zamanaşımı hükümleri çerçevesinde beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu davalar, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır; talebin hem el atmanın önlenmesi hem de ecrimisili kapsaması hâlinde dava dilekçesinin buna göre düzenlenmesi önem taşır.

Uygulamada dava sürecinin sağlıklı yürütülebilmesi için, izinsiz kullanılan alanın fotoğraflanması, kat malikleri kurulu toplantı tutanaklarına konunun işlenmesi ve mümkünse yönetici aracılığıyla yazılı ihtar gönderilmesi önerilir. Mahkemece atanan bilirkişi, ortak alanın niteliğini, kullanım şeklini ve emsal kira bedelini yerinde keşif yaparak tespit eder; bu rapor, hem el atmanın önlenmesi talebinin hem de ecrimisil miktarının belirlenmesinde davanın seyrini doğrudan etkiler.

Sonuç

Ortak alanların muvafakatsiz kullanımı, kat mülkiyeti hukukunda sık karşılaşılan ancak çoğu zaman ihtar veya dava yoluna başvurulmadan sineye çekilen bir sorundur. Oysa Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, hem beşte dört çoğunluk şartına hem de kamu düzenini ilgilendiren ortak alanlarda oybirliğine yakın bir korumaya işaret etmektedir. Mağdur kat maliklerinin, haklarını kaybetmemek ve ecrimisil talebinin kapsamını geniş tutabilmek için izinsiz kullanımı tespit eder etmez yazılı bildirimde bulunmaları ve sürecin başında alanında uzman bir avukata danışmaları önem arz etmektedir.

Av. Enes Çetinkaya