Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit (yüklenici) arasında kurulan ve karşılıklı güvene dayanan karmaşık hukuki süreçlerdir. Ancak uygulamada, müteahhidin taahhütlerini süresinde veya teknik şartlara uygun olarak yerine getirmemesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Peki, yapı sözleşmeye, projeye veya imar mevzuatına uygun teslim edilmezse, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin hukuki hakları nelerdir?

Bu yazımızda, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ışığında, arsa sahibinin tapu devrinden kaçınma hakkını ve maddi zararların tazmin yollarını inceleyeceğiz.

1. Tapu Devrini Durdurma Hakkı (Ödemezlik Def'i)

Arsa sahiplerinin sahip olduğu en etkili hukuki araç, Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesinden kaynaklanan "ödemezlik def'i"dir. Yargıtay kararlarına göre; yüklenici eseri sözleşmeye, tasdikli projeye, inşaat ruhsatına ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmedikçe arsa sahibinden tapu devrini isteyemez.

Özellikle vurgulanması gereken husus "İskân Ruhsatı" şartıdır. Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmamış olması veya yapının ruhsata aykırı (kaçak) olması durumunda, arsa sahibi kendi edimi olan tapu devrini haklı olarak askıya alabilir. Bina yasal hale getirilmedikçe müteahhit tescil talebinde bulunamaz.

2. Eksik ve Ayıplı İşlerde Tazminat Talepleri

Müteahhidin edimini eksik veya ayıplı ifa etmesi durumunda arsa sahibi, oluşan değer kaybını talep etme hakkına sahiptir. Bu tazminat türleri şunlardır:

• Eksik ve Ayıplı İş Bedeli: Sözleşmede kararlaştırılan ancak yapılmayan (örneğin dış cephe kaplaması, peyzaj vb.) veya hatalı yapılan işlerin bedeli, arsa sahibinin payı oranında talep edilebilir.

• Nefaset Farkı ve Şerefiye Bedeli: Eğer teslim edilen daireler sözleşmedeki nitelikleri taşımıyorsa (örneğin vadi manzaralı olması gerekirken değilse veya metrekare olarak daha küçükse), arsa sahibi oluşan bu değer kaybını "nefaset farkı" veya "şerefiye bedeli" olarak tazmin edebilir.

• Kira Kaybı (Gecikme Tazminatı): İnşaat süresinde veya iskânlı olarak teslim edilmezse, sözleşmede hüküm bulunmasa dahi Kanun'dan doğan hak gereği rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı istenebilir.

3. Çözüm Üreten Bir Yol: "Nama İfa" Davası

Müteahhit inşaatı yarım bıraktıysa veya eksikleri gidermiyorsa, arsa sahibi çaresiz değildir. Mahkemeden yetki alarak "Nama İfa" yoluna gidilebilir.

Bu süreçte arsa sahibi, yapının sözleşmeye uygun hale getirilmesi için mahkemeden yetki ister. Eğer yapıdaki aykırılıklar tadilatla düzeltilebilir durumdaysa, mahkeme arsa sahibine bu tadilatı yapması için yetki verir. Arsa sahibi, yaptığı masrafları müteahhitten tahsil edebilir veya müteahhide devredilmesi gereken tapu paylarından mahsup edebilir.

4. Üçüncü Kişilerin Durumu (Müteahhitten Daire Alanlar)

Müteahhidin inşaatı tamamlamadan üçüncü kişilere (alıcılara) hisse satmış olması, arsa sahibinin haklarını ortadan kaldırmaz. Arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürdüğü "inşaatın bitmemesi" veya "eksik ifa" savunmalarını, müteahhitten pay devralan üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir.

Yargıtay'ın "Birlikte İfa" kuralı gereği; üçüncü kişiler tapu tescili istiyorsa, eksik işlerin bedelini veya iskan masraflarını mahkeme veznesine depo etmek zorunda kalabilirler. Bedel depo edilmezse arsa sahibi tapuyu devretmek zorunda değildir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşanan uyuşmazlıklar teknik ve hukuki detayların iç içe geçtiği süreçlerdir. Özellikle imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesi veya sözleşmenin feshi gibi durumlar, hak kaybına uğramamak adına uzman bir hukuki destek gerektirir.

Eğer müteahhidiniz taahhütlerini yerine getirmiyor veya inşaatınızda hukuki belirsizlikler bulunuyorsa, sürecin yönetimi ve haklarınızın tesisi için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Av. Enes ÇETİNKAYA