Önalım Hakkı Nedir? Şartları, Süresi ve Dava Süreci

Önalım hakkı nedir?

Önalım Hakkının Tanımı

Önalım hakkı, bir taşınmaz malın paydaşlarından birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanıyan hukuki bir kurumdur. Bu hak, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle düzenlenmiştir.

Önalım Hakkının Amacı

Önalım hakkının temel amaçları:

• Paylı mülkiyet ilişkisine yabancı üçüncü kişilerin girmesini önlemek,

• Paylı mülkiyetin zamanla ferdi mülkiyete dönüşmesini sağlamak,

• Paydaşlar arasındaki uyumu ve taşınmazın bütünlüğünü korumaktır.

Önalım Hakkının Türleri

Önalım hakkı iki şekilde ortaya çıkar:

1. Kanuni Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satmasıyla doğar.

2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Tarafların kendi aralarında yaptıkları bir sözleşmeyle kurulur ve tapuya şerh edilebilir.

   
   

Kanuni Önalım Hakkının Şartları

Önalım hakkının kullanılabilmesi için:

• Paylı mülkiyet ilişkisi bulunmalı,

• Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satmış olmalı,

• Satış işlemi geçerli şekilde yapılmış olmalı,

• Satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmiş olmalı,

• Hak sahibi belirlenen süre içinde iradesini ortaya koymalıdır.

  
  

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

Önalım hakkı bazı durumlarda kullanılamaz:

• Cebri icra ile satışlarda,

• Bağış sözleşmelerinde,

• Eşler arasındaki paylı mülkiyetlerde,

• Kat mülkiyeti veya devre mülk satışlarında,

• Kamulaştırma işlemlerinde,

• Bütün paydaşların aynı anda paylarını devretmesi halinde.

Ayrıca feragat, vazgeçme, fiili taksim veya hakkın kötüye kullanılması durumunda da önalım hakkı ortadan kalkar.

Hak Düşürücü Süreler

Önalım hakkı belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içinde, her hâlde satıştan itibaren en geç 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler geçtikten sonra dava açılamaz.

Önalım Davası ve Yargılama Süreci

Önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir:

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi,

• Davacı: Ön alım hakkı sahibi paydaş,

• Davalı: Satıcı ve alıcı,

• Depo Kararı: Satış bedeli mahkeme veznesine yatırılır,

• Sonuç: Mahkemenin kararıyla pay, önalım hakkı sahibi adına tescil edilir.

Sonuç

Önalım hakkı, paylı mülkiyetin korunması ve yabancı kişilerin mülkiyet ilişkisine dahil olmasının önlenmesi amacıyla düzenlenmiş önemli bir hukuki kurumdur. Süreler ve şartlar doğru takip edildiğinde paydaşlar için önemli bir koruma sağlar.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Önalım hakkı nedir?

Paylı mülkiyette bir ortağın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır.

Önalım hakkı hangi durumlarda kullanılabilir?

Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir.

Önalım hakkı hangi hallerde kullanılamaz?

Cebri satışlarda, bağışlarda, kamulaştırmalarda ve bazı özel mülkiyet türlerinde kullanılamaz.

Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılmalıdır?

Satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay, her durumda satıştan itibaren en fazla 2 yıl içinde dava açılmalıdır.

Önalım davası hangi mahkemede açılır?

Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve davada hem satıcı hem de alıcı taraf gösterilir.

Av. Enes Çetinkaya